Internhyresmodell

Senast ändrad: 03 september 2021

Här kan du läsa mer om internhyresmodellen vid SLU.

1. Bakgrund

2. Grundhyra

3. Lokalvård

4. Inre skalskydd

5. Lokaltjänstpåslag

6. Debitering

7. Debiteringsunderlag

8. Hjälp och stöd

 

1.  BAKGRUND

SLU tillämpar en internhyresmodell där alla lokaler som universitetet förhyr för sin verksamhet skall debiteras någon nyttjare, internt eller externt. Ingen internhyresmodell ger en helt rättvis fördelning. Valet av modell och utformning handlar om vad som skall uppnås med styrmedlet som internhyran är. Universitetets syfte med internhyrorna är att uppnå en tydlighet i debiteringen av lokalkostnaderna och öka kostnadsmedvetandet hos nyttjarna. Institutioner och övriga enheter på SLU ges ett kostnadsansvar för lokalerna och ett incitament att ifrågasätta om alla lokaler verkligen behövs och om de kan utnyttjas bättre.

Ett effektivare utnyttjande av SLU:s lokaler där en del lokaler kan sägas upp mot hyresvärd eller hyras ut i andra hand leder till att universitetets lokalkostnader rationaliseras.

Den internhyra som SLU debiterar innefattar grundhyra och påslag för lokalanknutna tjänster. I vissa fall omfattas även lokalvård och inre skalskydd.

2.  GRUNDHYRA

För varje byggnad avtalar SLU och hyresvärden om en individuell hyra vanligen kopplad till konsumentprisindex. Beroende på hyresavtalets utformning kan media (el, kyla, värme, vatten) ingå i hyran eller tillkomma som en rörlig kostnad. Det innebär att det i internhyran debiteras en budgeterad mediakostnad under året. En avräkning görs en gång per år i december. Då jämförs faktisk förbrukning i en byggnad mot den i förväg debiterade budgeten. Skillnaden debiteras eller krediteras i internhyran för december. I grundhyran kan även ingå kostnader för avskrivningar och räntor där SLU valt att göra egna investeringar i byggnader. Tilläggsavtal för eventuella anpassningar kan även innefattas i grundhyran. Skulle SLU ta en investering (exempelvis vid hyresgästanpassning) med resultatet att då avskrivningar läggs upp på ett visst antal år, så förbinder sig hyresgästen att betala avskrivningarna under hela avskrivningstiden. Om hyresgästen skulle flytta tidigare än vid tidpunkten för avskrivningstidens slut, fortsätter hyresgästen ändå betala avskrivningarna alternativt en engångshyra på den icke avskrivna delen. Ovanstående kostnader bildar tillsammans en grundhyra som är unik för varje byggnad.

- SLU:s egna fastigheter
Grundhyran i SLU:s egna fastigheter som förvaltas av SLU:s Egendoms-förvaltning (EF) är sedan 2007 uppdelad i en kallhyra med separat debiterad verklig mediakostnad (el, kyla, värme och vatten). Bakgrunden till detta återges i SLU:s verksamhetsplan för 2008 med följande direktiv till EF: Egendomsförvaltningen ska beakta att upplåtelse internt eller extern ska ske på affärsmässiga grunder med en kostnadsbaserad prissättning som grund.

- Fördelningsmodell av grundhyran inom byggnaden
Det innebär att de verksamhetsbaserade ytorna genererar ett högre kvadratmeterpris trots att den totala grundhyran för en byggnad är densamma. För lokaler under mark var tidigare kvadratmeterpriset halverat. Från och med uppförandet av MVM och BioC så har alla markplan samma kvadratmeterhyra oavsett om de finns under eller över mark. Den totala ytan inom en byggnad definieras som total lokalarea (LOA-t) eller
LOA-h + driftutrymmen.

Exempel på LOA-V:              
- Tjänsterum
- Grupprum
- Laborativa lokaler
- Förråd
  Exempel på LOA-G:
- Personalutrymmen
- Toaletter och omklädningsrum
- Lokalvårdsutrymmen
- Korridorer

- Lokaltyper
De lokaler SLU förhyr delas in i fyra lokaltyper:

  • Institutionslokaler/motsvarande
  • Undervisningslokaler
    (Bokningsbara genom undervisningsservice)
  • Udda lokaler och studentkårslokaler
    (Lokaler som är svåra att hänföra till viss nyttjargrupp t.ex. restauranger, motionshallar, kårlokaler, museer och allmänna serviceanläggningar.
  • Friställda lokaler
    (Lokaler som universitetet förhyr i avvaktan på beslut om framtida användning och uppsagda lokaler i avvaktan på att kontraktstiden skall gå ut mot hyresvärd.)

3.  LOKALVÅRD

Den lokalvård som debiteras i internhyran avser faktiskt städad lokalyta. SLU:s lokalvårdssamordnare tar årligen fram en budget för i princip hela SLU där kostnaderna är fördelade utifrån faktisk förbrukning per enhet. Läs mer om SLU:s lokalvård här.

4.  INRE SKALSKYDD

Om enskild verksamhet väljer att installera ett inre skalskydd i samband med installation av det nya säkerhetssystem som SLU beslutat införa betalas detta som en extra lokaltjänst på internhyran från investeringstillfället och löper över fem år. Kostnaden debiteras beställande institution/motsv.

5.  LOKALTJÄNSTPÅSLAG

Fördelningen av lokaltjänstpåslaget sker med den totala grundhyran som beräkningsgrund.  Fr.o.m. 1 januari 2015 debiteras lokaltjänstpåslaget med ett tillägg baserat på antalet förhyrda kvadratmeter. Detta tillägg motsvarar 127 kr/kvm, där de friställda lokalerna motsvarar 82 kr, det yttre skalskyddet 29 kr och avskrivningar av SLU’s datanät utgör 16 kr/kvm. Debiteringen av lokaltjänstkostnaderna sker genom ett automatiskt hyrespåslag.

Följande poster ingår i lokaltjänstpåslaget:

- Lokaler för omdisponering
För närvarande fördelas ca 15 miljoner kronor) av den totala grundhyran. Påslaget är en delfinansiering av resultatenheten Friställda lokaler och beräknas motsvara den nivå av friställda lokaler som en hyresvärd kan förväntas ha för att till exempel kunna genomföra omflyttningar. 

- Yttre skalskydd - Säkerhets-, passer- och låssystem
Beslut har tagits av universitetsdirektören att ett enhetligt passer- och låssystem ska införas vid SLU (Dnr SLU ua 13.43-3172/05). Införandet av systemet har påbörjats och kommer att ske successivt och efter behov. För närvarande beräknas kostnaderna uppgå till ca 4 miljoner kronor per år men kommer att öka ytterligare de närmaste åren.

- Avskrivningar datanät
Tidigare har denna kostnad hanterats av IT centralt, men numera ligger ett påslag som ska finansiera de 2,8 miljoner kronor som är avskrivningskostnaden för SLU’s datanät

6.  DEBITERING AV INTERNHYRAN

Den internhyra som SLU debiterar innefattar grundhyra, lokalvård, inre skalskydd samt påslag för lokalanknutna tjänster. Internhyran debiteras månadsvis på konto 9511 via en sändfil till Agresso. Lokalvård bokförs på konto 9311.Rättelser sker så snart möjligt och redovisas separat i bokföringen. Dock ej där rörliga mediakostnader (el, kyla, värme, vatten) ingår i kontraktet med hyresvärden. Där sker avräkning i nuläget endast årsvis i decemberdebiteringen.

7.  DEBITERINGSUNDERLAG

Debiteringen sker utifrån de internupplåtelser som varje år tillställs prefekter/motsv. Internupplåtelsen visar vem som hyr, byggnad, area, grundhyreskostnad m.m. Utifrån detta underlag debiteras sedan lokalvård utifrån faktiskt städad lokalyta samt övriga lokaltjänster och påslag. Beroende på avtalsvillkor i inhyrningskontrakten, omflyttningar, ombyggnader osv. sker ständiga förändringar i de interna upplåtelserna. De hyresförändringar som detta leder till åtgärdas så snart som möjligt i debiteringen. Läs mer om detta under punkten "Grundhyra" ovan.

Underlag för den faktiskt debiterade internhyran finns tillgängligt på en speciell webbplats för internhyror. Där finns dels en månadsvis redovisning av den bokföring som skett i Agresso dels debiteringsunderlag och rumslistor för grundhyran och inre skalskydd. I rumslistan, som baseras på en årshyra, finns också en kolumn för lokaltjänstpåslaget som läggs på grundhyran. Idag finns även möjlighet att se de lokaler som hyrs på ritning.

För underlag av debiterad lokalvård kontakta SLU:s lokalvårdssamordnare.

8. HJÄLP OCH STÖD

Vänd er till SLU:s hyresadministration med frågor eller funderingar som rör hyror på SLU. Vi kan bistå med ritningar, rättningar och förändringar inom internupplåtelser, förklara debiteringsunderlagen, göra analyser och ta fram detaljunderlag, ändra konteringar, handlägga uppsägningar, m.m.